Quelles réparations sont à la charge du locataire et du propriétaire ?

Pour une location immobilière, il est important de savoir qui, entre le propriétaire et le locataire, doit prendre en charge les réparations.

Dans cet article complet sur les réparations locatives, nous vous aidons à y voir plus clair en nous basant sur le Décret n°87-712 du 26 août 1987.

Principe général : le locataire est responsable de l’entretien courant

La règle de base est simple : le locataire prend en charge les réparations dites « locatives » ou de « menues réparations » liées à l'usage quotidien du logement, tandis que le propriétaire est responsable des réparations importantes et de l'entretien général du bien.

De façon concrète, qu’est-ce que cela signifie ? Voici quelques exemples concrets pour vous aider à y voir plus clair.

Réparations à la charge du locataire

Le locataire doit s'assurer que le logement reste en bon état d'usage.

Cela inclut :

• Les plafonds, murs et cloisons : le locataire doit veiller à ce qu'ils soient propres et en bon état.
• Les revêtements de sol : il est responsable de l'entretien régulier, tel que le cirage, la vitrification et le remplacement d'une latte de parquet.
• La plomberie : le locataire doit entretenir régulièrement les canalisations, les fosses septiques, les éviers et les sanitaires. Il doit remplacer les joints et dégorger les canalisations. Il est également tenu d'assurer la révision annuelle de la chaudière.
• Le réseau électrique : les menues réparations telles que le remplacement des prises de courant, des interrupteurs, des ampoules et des gaines de protection sont à la charge du locataire.
• Les systèmes d'ouverture : il est tenu d'assurer l'entretien des portes et fenêtres en graissant les mécanismes et en remplaçant les petites pièces telles que les boulons ou les verrous. Il doit également entretenir les vitrages en remplaçant une vitre cassée et en les nettoyant, ainsi que les stores et volets en graissant les mécanismes et en remplaçant les cordes ou les lames abîmées.
• Les parties extérieures : le locataire doit prendre soin de son jardin privatif en effectuant le désherbage et le nettoyage, ainsi que de sa terrasse.

Réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit s'occuper des réparations plus conséquentes et de l'entretien général pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité du logement, comme :

• Les réparations dues à la vétusté : Cela comprend par exemple la peinture des murs jaunis par le temps, le remplacement d'une serrure, la réparation des volets ou des robinets.
• Les réparations dues à un vice de construction : Par exemple, la présence de moisissures ou d'humidité liées à un défaut d'isolation ou la présence de fissures dans les murs.
• Réparations structurelles : Réparer les fuites importantes, les problèmes de toiture, ou les fissures dans les murs.
• Systèmes essentiels : Remplacer ou réparer les systèmes de chauffage, de plomberie, l'électricité en cas de dysfonctionnement majeur non lié à une mauvaise utilisation.
• Équipements fournis : Si le bien est loué meublé, le remplacement d'équipements usés par le temps (comme une cuisinière hors service ou une machine à laver qui tombe en panne) incombe au propriétaire.
• Les réparations dues à un cas de force majeure : Dommages causés par une tempête, une inondation ou tout autre événement imprévisible et indépendant de la volonté du propriétaire.

Exemples concrets

La serrure ne fonctionne plus

L'entretien et la lubrification régulière de la serrure sont de la responsabilité du locataire.

Toutefois, si la serrure ne fonctionne plus correctement en raison de l'usure normale et que le locataire a pris soin de l'entretenir régulièrement, c'est au propriétaire de couvrir les frais de réparation.

Les murs ont jauni pendant la location

Si le propriétaire constate en fin de location que les murs ont jauni avec le temps, il ne peut pas retenir le coût de la peinture sur le dépôt de garantie. Il s'agit de vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale. La peinture des murs sera donc entièrement à la charge du propriétaire.

Il y a des trous dans le mur

Si le locataire peut percer les murs pour aménager son logement, il doit prendre soin de les reboucher avant de le quitter. Ainsi, le propriétaire peut exiger que les trous soient rebouchés par le locataire, faute de quoi il pourra retenir une partie du dépôt de garantie.

Les joints de la douche ont jauni

Le remplacement des joints fait partie de l'entretien courant du logement. Ainsi, si les joints en silicone ont vieillis et qu'ils ont perdu de leur étanchéité, le locataire doit les remplacer.

Pour finir

Comprendre la répartition des responsabilités en matière de réparations dans une location permet d'éviter bien des conflits.

Le locataire veille au bon entretien quotidien et aux petites réparations, tandis que le propriétaire garantit la fonctionnalité globale et la sécurité du logement.

En cas de doute sur la nature d'une réparation, un dialogue ouvert entre locataire et propriétaire est souvent la clé pour trouver une solution équitable.