Louer meublé ou vide : quel choix pour l'investissement locatif ?

Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, une question fondamentale se pose : faut-il louer meublé ou vide ? Ce choix déterminant peut avoir un impact direct sur la rentabilité de votre bien, le type de locataires que vous attirerez et la gestion de votre patrimoine immobilier. Dans cet article, nous vous guidons pour déterminer quelle option correspond le mieux à vos besoins.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée consiste à proposer un logement équipé avec tous les meubles et équipements nécessaires pour qu’un locataire puisse y vivre immédiatement.

Avantages d’une location meublée

Fiscalité avantageuse : Les revenus locatifs d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant des possibilités d’amortissement intéressantes.
Loyers plus élevés : Les loyers pour une location meublée sont généralement supérieurs de 10 à 30 % à ceux d’une location vide.
Flexibilité : Les baux sont plus courts (1 an renouvelable, ou 9 mois pour les étudiants), ce qui peut convenir aux locataires temporaires (professionnels en mission, étudiants, expatriés).
Demande en hausse : Dans les grandes villes, les logements meublés sont très prisés par les jeunes actifs et étudiants.

Inconvénients d’une location meublée

Coût initial : Aménager et équiper un logement meublé représente un investissement supplémentaire.
Gestion plus complexe : L’entretien du mobilier et des équipements peut augmenter la charge de gestion.

Qu’est-ce qu’une location vide ?

Une location vide, ou non meublée, propose un logement nu, laissant au locataire la responsabilité de le meubler. Ce type de location est souvent choisi par les familles ou les locataires à la recherche de stabilité.

Avantages d’une location vide

Durée de bail plus longue : Les baux classiques sont de 3 ans renouvelables, offrant une plus grande stabilité pour le propriétaire.
Gestion simplifiée : Pas de mobilier à entretenir ou remplacer.
Locataires stables : Ce type de location attire des familles ou des personnes souhaitant s’installer durablement.
Fiscalité classique : Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire les charges et d’opter pour le régime micro-foncier.

Inconvénients d’une location vide

Loyers moins élevés : Les loyers pour une location vide sont souvent inférieurs à ceux d’une location meublée.
Rendement potentiellement plus faible : L’absence d’amortissement fiscal limite les optimisations possibles.

Comparatif entre location meublée et vide

Afin de déterminer quel contrat de location est le mieux adapté à vos besoins, vous pouvez consulter le tableau ci-dessous pour pouvoir comparer les caractéristiques des différents types de baux locatifs :

| Type de bail | Meublé/ non meublé | Durée de location | Préavis de départ | Spécificités | Loyer potentiel | | ---------------------------------------- | ------------------ | ---------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------------------------------------------ | | Bail **meublé** classique | Meublé | 1 an (9 mois si étudiant) renouvelable | 1 mois | Obligation d’équiper le logement d’un minimum de mobilier (_[liste réglementaire](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769)_) | Environ 10-20 % plus élevé qu’un non meublé | | Bail mobilité | Meublé uniquement | 1 à 10 mois non renouvelable ni reconductible | 1 mois | Réservé aux locataires en mobilité (étudiants, stagiaires, mutation professionnelle). Pas de dépôt de garantie autorisé | Loyer généralement plus élevé en raison de la location meublée de courte durée | | Bail saisonnier | Meublé uniquement | 6 mois maximum | Aucune obligation légale de préavis | Les conditions et la durée du bail sont prédéterminées | Variable, souvent plus élevé qu’un bail classique | | Bail étudiant | Meublé | 9 mois (souvent renouvelable) | 1 mois | Réservé aux étudiants, peut inclure des garanties spécifiques (garant ou caution) | En fonction de la localisation et du type de bien (généralement moins cher qu’un bail classique) | | Bail non meublé classique | Non meublé | 3 ans renouvelable (ou 6 ans pour les propriétaires de sociétés) | 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour motifs spécifiques) | Contrat de location standard, avec droit au renouvellement tacite | Loyer plus bas, mais stable à long terme | | Bail de colocation unique (ou solidaire) | Meublé/Vide | 1 an (9 mois si étudiant), renouvelable | 1 mois pour meublé, 3 mois pour non meublé | Un seul bail signé par tous les colocataires. Solidarité pour le paiement des loyers et charges | Colocation souvent plus rentable pour le propriétaire | | Bail de colocation individuel | Meublé/Vide | 1 an (9 mois si étudiant), renouvelable | 1 mois pour meublé, 3 mois pour non meublé | Chaque colocataire signe un bail distinct, responsabilité individuelle pour le loyer | Légèrement supérieur à un bail unique |

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Quel type de bail choisir en fonction de vos besoins ?

En fonction de votre situation et de vos objectifs, différents types de baux peuvent être envisagés :

Le bail classique

Ce bail est utilisé pour les locations vides ou meublées avec une durée de 3 ans (vide) ou 1 an (meublé). Il convient aux propriétaires cherchant une stabilité locative.

Le bail mobilité

Destiné aux locations meublées, ce bail court (1 à 10 mois) est idéal pour les locataires temporaires, comme les étudiants en stage ou les professionnels en mission.

Le bail étudiant

Ce bail de 9 mois, sans renouvellement automatique, cible spécifiquement les étudiants. Il offre une grande flexibilité aux propriétaires de logements meublés.

Conclusion

Le choix entre louer meublé ou vide dépend de plusieurs critères : le type de locataire que vous souhaitez attirer, votre tolérance à la gestion et vos objectifs fiscaux. Une location meublée conviendra mieux si vous ciblez des locataires temporaires ou souhaitez maximiser vos revenus. Une location vide sera préférable pour les propriétaires cherchant stabilité et gestion simplifiée.

Pour aller plus loin, consultez nos autres articles sur l’investissement locatif.